Chambre des Notaires du Morbihan - Notaire et Breton - Morbihan

Achat d’un bien dans une copropriété

Achat - Copropriété - Appartement - Immeuble

Contrairement à une vente de maison individuelle, la vente d’un lot en copropriété présente des particularités La loi ALUR à renforcé les obligations d’information du vendeur. Le délai de rétractation de l’acheteur ne partira pas tant que ses renseignements n’auront pas été portés à sa connaissance. 

LOI ALUR : les pièces à produire

 Afin de donner à l’acheteur une parfaite vision de la situation de la copropriété, la loi rend obligatoire la communication des documents suivants :

1. les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble

    -    la fiche synthétique de la copropriété établie par le syndic, regroupant les données financières et techniques

   -     le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés

   -     les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années

2. Les informations financières, pouvant le cas échéant résulter d’un pré-état daté délivré par le syndic

  -      le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

-        les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;

 -       l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

   -     lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot ;

3.    Le carnet d'entretien de l'immeuble  : 

permet à l'acquéreur d'apprécier l'état technique de l'immeuble , au travers des travaux effectués dans le passé et de ceux prévus ou nécessaires à l'avenir. Il mentionne notamment l’année des travaux effectuées, les références des contrats d’assurance, etc…

4.    la notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires

ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété dont le contenu a été fixé par l'arrêté ETLL1511666A du 29 mai 2015 ;

5.    le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global

Ces documents obligatoires peuvent être remis en mains propres (copie papier ou clé USB), adressés par un courrier électronique ou encore par le biais d'un site de téléchargement. Les modalités de cette remise doivent être acceptées par l’acquéreur.

   

 5 conseils pour ne rien oublier lors de la négociation

Afin d’éviter des renégociations alors que les parties étaient d’accord sur la chose et sur le prix, assurez-vous au préalable de renseigner des documents suivants dès avant la mise en vente :

1. LOI CARREZ

Le vendeur garantit la surface d’un lot de copropriété (hors annexe) pour éviter une discussion sur le prix il est conseillé de faire procéder à un mesurage par un professionnel.

2. Les procès-verbaux des 3 dernières année et diagnostics techniques global

Ces documents permettront d’identifier les travaux qui pourraient être décider à cours ou moyen terme dans la copropriété et renseignent également sur les travaux déjà votés mais non encore payés au syndic. Le prix à fixer entre les parties devra nécessairement tenir compte de ces éléments. 

 3. Le fond de travaux

Certaines dépenses (ravalement…) peuvent être coûteuses le syndic à l’obligation de mettre en place un fond, constitué petit à petit, pour éviter d’avoir à sortir une somme importante en une seule fois. Au moment de la vente cette somme peut être plus ou moins importante et sera inscrite au nom de l’acquéreur. Les parties doivent se décider si el prix convenu en tient compte ou s’il doit être remboursé.

 4.      Répartition des charges courantes

La loi ne prévoit aucune répartition entre le vendeur et l’acquéreur des charges payées d’avance. La convention devra contenir un accord sur ce point.

 5.      Travaux réalisés par le vendeur

Lorsque des travaux de structure ou modifiant les parties communes ont été réalisés, le vendeur devra communiquer les autorisations de la copropriété et le cas échéant d’urbanisme. A défaut de travaux autorisés, prenez contact avec votre notaire avant de mettre en vente. La procédure est longue, il faudra anticiper la régularisation de la situation.

 Arnaud TABURET,

notaire

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