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Acheter dans l'ancien : quelles précautions prendre ?

Acheter dans l'ancien : quelles précautions prendre ?

En matière de vente de biens immobiliers anciens entre particuliers, l’acquéreur achète le bien avec ses qualités et ses défauts. Si le vendeur a un devoir d’information, il ne lui doit pas de garantie. 

 

 

          QUELQUES POINTS DE VIGILANCE

 

Si les diagnostics obligatoires révèlent aujourd’hui un certain nombre de défauts du bien vendu, le vendeur n’a pas l’obligation de faire des travaux pour y remédier. Il appartient à l’acquéreur de se poser un certain nombre de questions. Il peut bien entendu contacter le diagnostiqueur pour obtenir des informations mais la solution la plus sûre consistera à faire appel à un homme de l’art pour apprécier la nécessité et le budget des travaux à réaliser pour supprimer les anomalies. On recommande à l’acquéreur inquiet de faire intervenir un expert en cas de doute sérieux sur le prix du bien au regard de son état.

 

Dans le cadre d’une acquisition en copropriété, le vendeur doit produire à l’acquéreur de nombreuses pièces dont le règlement de copropriété et les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Il lui doit également des informations financières (sur les charges et travaux) pour lesquelles il est aujourd’hui assisté par les syndics qui délivrent une synthèse dite « pré-état daté ». Pour évaluer ses dépenses futures, l’acquéreur devra procéder à une lecture attentive de ces documents et veiller notamment aux activités autorisées dans l’immeuble, aux équilibres budgétaires, à l’existence de mauvais payeurs voire de procédures, aux éventuels travaux à réaliser sur l’immeuble (déjà mis au vote à plusieurs reprises mais toujours repoussés).

 

Se renseigner sur les règles d’urbanisme auprès de la mairie (densité des constructions autorisées, règles d’implantation) et sur l’environnement du bien (voie rapide ou ferrée, aéroport…) est également prudent. Bien évidemment, seules les règles et projets actuels sont accessibles et rien ne permet d’avoir des garanties pour le futur.

 

Enfin, le bien ancien peut être récent ou avoir fait l’objet de travaux de moins de dix ans: l’acquéreur a tout intérêt  à vérifier l’obtention des autorisations d’urbanisme éventuellement nécessaires et la conformité des travaux réalisés. il doit aussi s’intéresser au volet « assurances » et contrôler la présence d’une assurance dommage ouvrage et/ou des assurances décennales des entreprises, les travaux réalisés par le vendeur lui-même n’étant pas assurables.

 

En définitive, ces démarches d’analyse peuvent être complexes et faire appel à son notaire paraît tout à fait opportun  pour confirmer, en fonction de sa situation propre, sa décision d’achat.

 

 

          LES TRAVAUX ENVISAGÉS PAR L’ACQUÉREUR 

 

L’acquéreur d’un bien ancien a bien souvent pour projet d’y réaliser des travaux. Il peut même y avoir été incité par le caractère aménageable du grenier ou piscinable du terrain. Contrôler la faisabilité technique, financière et juridique de ces travaux évitera bien des déceptions.

 

  • Analyse de la faisabilité technique : même aménager un grenier peut être une opération plus ou moins complexe (vérification de la compatibilité du plancher, contraintes de percement d’escalier, isolation, travaux d’électricité et de plomberie. Un professionnel doit intervenir pour chaque corps de métier impliqué.

 

  • Appréciation de la faisabilité financière : budgéter ses travaux par la réalisation de devis est nécessaire pour en intégrer le coût à son plan de financement.

 

Maîtrise des contraintes juridiques : les travaux projetés par l’acquéreur peuvent nécessiter des autorisations de la copropriété, de l’association syndicale dans les lotissements ou de la mairie au regard de l’urbanisme. Si tel est le cas et si la réalisation des travaux présente pour l’acquéreur un caractère essentiel et déterminant, les autorisations nécessaires doivent être portées en condition suspensive dans l’avant-contrat après accord du vendeur.

 

Ariane RENAULT, notaire

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